Изъятие для государственных нужд: компенсацию увеличили почти на 55%

Клиент обратился в «Земельную милю» уже после рассмотрения дела судом первой инстанции. Суд разрешил вопрос об изъятии земельного участка и расположенного на нём жилого дома и определил размер возмещения, однако установленная сумма существенно расходилась с представлением собственника о реальной стоимости имущества.

При изучении дела выяснилось, что проблема заключалась не только в самой оценке. Существенное значение имели характеристики жилого дома, сведения ЕГРН, ранее полученные отказы регистрирующего органа и исходные данные, на основании которых оценивалось имущество.

Земельный участок и расположенный на нём жилой дом подлежали изъятию для государственных нужд. Основным предметом спора стал размер компенсации собственнику.

К моменту обращения к нам дело уже прошло первую инстанцию. Стоимость имущества была определена с учётом оценки, представленной в деле, и проведённой судебной экспертизы.

При этом ещё до судебного разбирательства собственник располагал оценкой недвижимости, существенно превышавшей сумму, которая впоследствии была определена судом. Само по себе такое расхождение ещё не свидетельствовало об ошибочности судебной оценки, поэтому требовалось установить, чем именно обусловлена столь значительная разница.

Одним из ключевых обстоятельств оказались характеристики самого жилого дома.

При первоначальной оценке и рассмотрении дела в первой инстанции учитывался объект площадью 299,8 м², тогда как фактическая площадь дома составляла около 400 м².

То есть расхождение превышало 100 м² и непосредственно влияло на исходные данные, используемые при определении стоимости изымаемой недвижимости.

При этом ситуация с площадью имела собственную историю. Ещё до спора собственник предпринимал попытки внести в кадастр актуальные характеристики дома, однако дважды получал отказы регистрирующего органа. После получения отказов необходимые изменения в документацию внесены не были, и к моменту рассмотрения дела первой инстанцией в ЕГРН сохранялись прежние сведения.

Таким образом, первоначальная оценка изымаемого имущества и судебная экспертиза первой инстанции проводились без учёта фактических актуальных характеристик жилого дома.

Мы отдельно проанализировали оба отказа регоргана, установили причины, по которым изменения ранее не были внесены, и определили, какие недостатки необходимо устранить.

Для этого организовали работу с кадастровым инженером: корректировались технические сведения и документы, необходимые для государственного кадастрового учёта изменений объекта.

Работа велась параллельно с подготовкой позиции по апелляционной жалобе, поскольку для пересмотра размера компенсации было важно не только ссылаться на фактическую площадь дома, но и привести сведения об объекте в соответствие с его действительными характеристиками.

В результате уже после вынесения решения суда первой инстанции в ЕГРН были внесены актуальные сведения о площади жилого дома.

Это имело принципиальное значение для дальнейшего рассмотрения дела: появилась возможность документально подтвердить, что при первоначальной оценке Автодора и судебной экспертизе первой инстанции исследовался объект с иными характеристиками.

Расхождение в площади было не единственным обстоятельством.

Дополнительной проверки потребовала и непосредственно оценочная часть дела: использованные аналоги, характеристики сопоставляемых объектов, их возраст и состояние, а также другие факторы, влияющие на определение рыночной стоимости.

Отдельно анализировалось, насколько полно при определении компенсации учтены элементы благоустройства и инженерного обеспечения домовладения: забор, ворота, газоснабжение, скважина, септик и иное имущество, непосредственно связанное с использованием объекта.

Для оценки качества проведённого исследования была подготовлена профессиональная рецензия на заключение, положенное в основу решения суда первой инстанции.

Что входит в возмещение и как проверить предложенную оценку, разбираем в статье об изъятии недвижимости и справедливой компенсации.

Основная задача заключалась не в том, чтобы просто заявить о несогласии с установленной суммой компенсации.

Необходимо было показать, что первоначальная стоимость определена на основании исходных данных, которые уже не соответствовали актуальным характеристикам объекта, а выводы проведённой экспертизы требуют дополнительной проверки.

В апелляционной инстанции мы представили актуализированные сведения об объекте, доводы относительно оценки и технической документации и обосновали необходимость нового экспертного исследования.

В результате суд апелляционной инстанции назначил повторную судебную оценочную экспертизу.

Для дела это стало ключевым процессуальным результатом: вопрос о стоимости недвижимости был исследован заново уже с учётом обстоятельств, которые не получили надлежащей оценки при рассмотрении спора в первой инстанции.

По итогам нового рассмотрения размер компенсации за изымаемое имущество был существенно увеличен.

Сумма возмещения выросла примерно с 16 млн до 25 млн рублей.

Дополнительно в пользу собственника было присуждено около 8,7 млн рублей, то есть компенсация увеличилась практически на 55% по сравнению с результатом рассмотрения дела судом первой инстанции.

При определении итоговой суммы были учтены уточнённые характеристики объекта и результаты новой судебной экспертизы.

Стоимость изымаемой недвижимости зависит не только от применённой оценщиком методики, но прежде всего от того, какой объект исследуется и какие его характеристики приняты за исходные. В данном деле при рассмотрении спора в первой инстанции существенная часть фактических и технических обстоятельств объекта не получила необходимого отражения.

В частности, жилой дом оценивался исходя из площади 299,8 м², хотя его фактическая площадь составляла около 400 м². Для устранения этого расхождения уже после решения первой инстанции потребовалось проанализировать два ранее полученных отказа регистрирующего органа, установить причины приостановления кадастрового учёта, организовать корректировку технической документации с кадастровым инженером и добиться внесения в ЕГРН актуальных характеристик дома.

Имелся и ещё один существенный вопрос. Судебная экспертиза в первой инстанции исследовала стоимость жилого дома, однако стоимость изымаемого земельного участка самостоятельным экспертным исследованием не определялась. В апелляции мы поставили вопрос о необходимости полноценной оценки всего изымаемого имущества, и соответствующие вопросы были включены в новую судебную экспертизу.

Таким образом, на стадии апелляционного рассмотрения фактически пришлось восполнять сразу несколько пробелов: приводить кадастровые сведения в соответствие с действительными характеристиками объекта, проверять исходные данные и выводы первоначальной оценки, добиваться исследования земельного участка и обосновывать необходимость новой экспертизы.

Именно в таких делах особенно важна специализация представителя на земле, недвижимости, кадастре и оценочных спорах. Изъятие для государственных нужд находится на стыке нескольких профессиональных областей: недостаточно только вести судебный процесс или оспаривать итоговую сумму. Необходимо понимать, как формируются характеристики объекта в ЕГРН, какое значение имеют технические документы, как устраняются препятствия кадастрового учёта, что именно должно быть поставлено перед экспертом и какие недостатки оценки способны повлиять на размер возмещения.

В этом деле именно комплексная работа с кадастровой, технической, оценочной и процессуальной составляющими позволила учесть более 100 м² фактической площади дома, исследовать стоимость земельного участка и в итоге существенно увеличить компенсацию собственнику.