Изменение площади старых объектов в ЕГРН: что предлагает новый законопроект
В Государственную Думу внесён законопроект № 1336436-8 о внесении изменений в Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Он касается прежде всего ранее учтённых зданий, сооружений и помещений — то есть объектов, сведения о которых формировались ещё по данным технической инвентаризации и впоследствии были перенесены в ЕГРН.
Основная задача законопроекта — решить накопившуюся проблему с характеристиками старой недвижимости: площадью, годом постройки, материалом наружных стен и другими сведениями, которые в ЕГРН либо отсутствуют, либо не всегда соответствуют современным правилам учёта.
Почему возникла проблема с площадью
До 1 января 2013 года технический учёт недвижимости осуществлялся органами БТИ.
При этом правила определения площади зданий и помещений в разные периоды отличались. Разные методики применялись и в советское время, и позднее.
Поэтому сегодня вполне возможна ситуация, когда в старом техническом паспорте указана одна площадь, эта площадь была перенесена в ЕГРН, а после современных обмеров и расчёта по действующим требованиям получается другое значение.
Сам объект при этом мог вообще не изменяться.
Никакой пристройки не появилось, стены не переносились, реконструкция или перепланировка не проводились — изменилась именно методика подсчёта площади.
На практике такие ситуации встречаются давно.
Особенно актуально это для Крыма и Севастополя, где значительная часть недвижимости имеет техническую документацию, оформленную ещё до 2014 года, а иногда и значительно раньше.
Кадастровые инженеры и сейчас при подготовке технических планов сталкиваются с расхождениями между площадью по старым документам и площадью, рассчитанной по действующим правилам.
Проблема была в том, что Закон № 218-ФЗ прямо не предусматривал самостоятельного механизма изменения площади только потому, что изменилась методика её определения.
Именно этот пробел предлагается устранить.
Что хотят изменить
Если законопроект будет принят, для ранее учтённого здания, сооружения или помещения можно будет подготовить технический план и уточнить площадь в ЕГРН, если расхождение связано с изменением правил её определения.
До выполнения кадастровых работ объект не должен быть реконструирован, а помещение в многоквартирном доме не должно быть перепланировано.
То есть новый механизм рассчитан именно на случаи, когда:
сам объект не изменился, а изменилась цифра площади из-за другой методики её подсчёта.
Отдельно законопроект предусматривает возможность корректировки площади, если ошибка изначально была допущена в техническом паспорте объекта, изготовленном до 1 января 2013 года.
Фактически законодатель признаёт существующую проблему старого фонда и создаёт прямое основание для приведения сведений ЕГРН в соответствие с современными правилами кадастрового учёта.
А если объект действительно реконструировали
Здесь новый порядок работать не будет.
Если площадь изменилась потому, что собственник фактически увеличил объект, сделал пристройку, присоединил помещение, изменил конфигурацию здания либо выполнил перепланировку квартиры, это уже не уточнение площади вследствие изменения методики.
Такой объект необходимо оформлять по правилам, предусмотренным для реконструкции или перепланировки.
Нельзя будет провести фактическую реконструкцию, увеличить площадь, а затем представить её как обычное расхождение старой и новой методики подсчёта.
Поэтому при возникновении разницы в площади сначала необходимо установить её причину.
Что ещё будут вносить в ЕГРН
Законопроект касается не только площади.
Для многих ранее учтённых объектов в ЕГРН сейчас отсутствуют сведения:
— о годе ввода здания или сооружения в эксплуатацию либо годе завершения строительства;
— о материале наружных стен.
Эти сведения имеют значение в том числе для определения кадастровой стоимости.
По данным Правительства, год ввода в эксплуатацию или завершения строительства отсутствует более чем у 6 млн ранее учтённых зданий и сооружений, а сведения о материале наружных стен — более чем у 700 тыс. зданий.
Законопроект предусматривает возможность внесения таких сведений без подготовки технического плана.
Собственник сможет представить заявление и документы, подтверждающие соответствующие характеристики объекта.
Стоит обратить внимание, в определённых случаях Росреестр сможет внести эти сведения самостоятельно — на основании документов, полученных от бюджетного учреждения, которое занимается государственной кадастровой оценкой.
То есть некоторые характеристики недвижимости смогут изменяться в ЕГРН без отдельного обращения собственника.
После этого правообладателя должны уведомить.
Зачем государству эти сведения?
Год строительства, материал наружных стен и площадь объекта относятся к характеристикам, которые учитываются при государственной кадастровой оценке.
Если часть таких сведений отсутствует либо указана некорректно, это может влиять на качество определения кадастровой стоимости.
Поэтому законопроект решает сразу две задачи:
с одной стороны — упрощает собственникам корректировку сведений о старых объектах;
с другой — позволяет государству постепенно наполнить ЕГРН недостающими характеристиками недвижимости.
Какие последствия для собственника?
На первый взгляд изменение площади — это еще одна цифра в выписке ЕГРН.
Но следует учитывать, что площадь объекта может учитываться при определении его кадастровой стоимости.
Соответственно, изменение площади потенциально может повлиять и на налоговую нагрузку в тех случаях, когда налог рассчитывается исходя из кадастровой стоимости.
Для жилых помещений площадь используется и при расчёте ряда текущих платежей.
Например, плата за содержание жилого помещения обычно определяется исходя из установленной платы за один квадратный метр.
Площадь также может использоваться при начислении платы за отопление — в зависимости от применяемого в конкретном доме порядка расчёта.
Поэтому корректировка площади в ЕГРН потенциально способна повлечь изменение не только регистрационных сведений, но и связанных с площадью начислений.
При этом автоматического правила «изменилась площадь — автоматически пересчитали всё за прошлые годы» законопроект не устанавливает.
В каждом случае необходимо отдельно смотреть, какие сведения использовались для начислений, с какого момента они применялись и имеются ли основания для перерасчёта.
Где могут возникнуть новые проблемы
Сам по себе механизм полезный, но он потребует внимательности со стороны собственников.
Первая возможная проблема — неверное определение причины изменения площади.
Если собственник считает, что расхождение возникло из-за новой методики, а кадастровый инженер или Росреестр увидит признаки фактической реконструкции или перепланировки, может возникнуть спор о порядке оформления объекта.
Вторая — качество новых кадастровых работ.
Если площадь уточнена неправильно, ошибка может перейти уже в новые сведения ЕГРН.
Третья — сведения, которые государство сможет вносить самостоятельно.
Например, в ЕГРН может появиться неверный год завершения строительства или неправильный материал наружных стен.
А поскольку эти характеристики используются при кадастровой оценке, ошибка уже может иметь не только техническое, но и финансовое значение.
Поэтому после внесения изменений собственнику имеет смысл проверять актуальную выписку ЕГРН, а не исходить из того, что государственный реестр автоматически содержит безошибочные сведения.
Что делать, если сведения внесены неправильно
Механизм будет зависеть от того, какая именно характеристика является ошибочной.
Если речь идёт о площади, прежде всего необходимо определить источник расхождения:
— старая методика подсчёта;
— ошибка в техническом паспорте;
— ошибка кадастрового инженера;
— техническая или реестровая ошибка;
— фактически выполненная реконструкция или перепланировка.
После этого уже определяется способ исправления: подготовка технического плана, исправление ошибки либо оформление произведённых изменений объекта.
Если Росреестр самостоятельно внесёт неверные сведения о годе постройки или материале стен на основании информации учреждения кадастровой оценки, законопроект предусматривает возможность представить в такое учреждение документы, подтверждающие другие сведения.
Если их достоверность подтвердится, информация должна быть направлена в орган регистрации прав для корректировки ЕГРН.
Почему законопроект особенно актуален для Крыма и Севастополя
В Крыму и Севастополе работа со старой технической документацией — обычная практика.
Объекты имеют технические паспорта разных лет, характеристики формировались по различным правилам, а после перехода на российскую систему регистрации сведения переносились в ЕГРН.
Поэтому ситуации, когда площадь в старом техническом паспорте и площадь после современных кадастровых работ отличаются, здесь далеко не редкость.
На практике кадастровые инженеры уже корректировали такие площади с учётом действующих методик определения характеристик объектов.
Однако прямое закрепление соответствующего механизма в Законе № 218-ФЗ должно сделать процедуру более понятной и устранить часть споров о том, является ли изменение площади следствием новой методики либо свидетельствует об изменении самого объекта.
Что в итоге
Законопроект направлен на приведение сведений о старом фонде недвижимости в более актуальное состояние.
Для собственников главное изменение заключается в появлении прямого механизма корректировки площади ранее учтённого объекта, если сам объект не изменялся, а расхождение связано с методикой подсчёта или ошибкой старого технического паспорта.
Одновременно государство получит дополнительные возможности самостоятельно наполнять ЕГРН сведениями о старых зданиях.
Это означает, что следить нужно будет уже не только за зарегистрированным правом собственности, но и за характеристиками самого объекта.
Площадь, год строительства, материал стен и другие сведения перестают быть исключительно техническими данными.
Они могут влиять на кадастровую стоимость, налоговую нагрузку, размер отдельных платежей и в конечном итоге — на имущественные интересы собственника.
Поэтому при обнаружении расхождений в техническом паспорте, ЕГРН и фактических характеристиках недвижимости лучше сначала установить причину, а уже затем выбирать способ исправления.
Юридическое бюро «Земельная миля» сопровождает вопросы кадастрового учёта и регистрации недвижимости, работает со старой технической документацией, исправлением сведений ЕГРН, реконструкциями и перепланировками объектов недвижимости.
