Как оформить землю под собственным зданием
Содержание статьи
- Сначала выясните, кому принадлежит земля и какие документы на неё существуют
- Жилой дом или коммерческое здание: что меняется
- Любое ли здание даёт право оформить участок
- Какую площадь можно оформить и чем её обосновать
- Если участка ещё нет в кадастре или его границы не установлены
- Что дополнительно проверить в Крыму и Севастополе
- Выкуп или аренда: как проверить стоимость и оспорить завышенную плату
- Если у здания несколько собственников
- Куда подавать заявление и что проверить перед регистрацией
- Что делать, если в оформлении земли отказали
- С чего начать собственнику
Дом, магазин или склад принадлежит вам, а земля под ним до сих пор не оформлена. Возможно, участок когда-то предоставляли прежнему владельцу, договор аренды закончился или документы на землю не сохранились.
Собственник здания на государственной или муниципальной земле по общему правилу вправе приобрести необходимый для его использования участок без торгов — в собственность или в аренду. Но сначала нужно определить, какое право уже существует, какую площадь можно оформить и нет ли препятствий для предоставления земли.
Практический порядок такой:
- Проверить документы на здание и землю. Возможно, участок уже принадлежит вам и требуется зарегистрировать ранее возникшее право.
- Определить участок, который предстоит оформить: его границы, необходимую площадь, разрешённое использование и ограничения.
- Выбрать подходящее основание: регистрация существующего права, бесплатное предоставление при наличии оснований, выкуп или аренда.
- Пройти необходимые подготовительные процедуры: предварительное согласование, образование участка или уточнение границ — в зависимости от ситуации.
- Получить решение или заключить договор и зарегистрировать право.
Назначение здания — жилой дом, магазин, мастерская или иной объект — влияет на отдельные условия этой процедуры. Разберём их по порядку.
1. Сначала выясните, кому принадлежит земля и какие документы на неё существуют
Отсутствие записи в ЕГРН ещё не означает, что участок принадлежит государству и его нужно покупать.
У собственника или его правопредшественников могут сохраняться государственный акт на землю, свидетельство, договор, решение о предоставлении участка, документы о наследовании. Иногда необходимые сведения находятся только в архиве.
От содержания этих документов зависит дальнейший путь:
- Участок уже предоставлен в собственность. Проверяют действительность документов и возможность регистрации ранее возникшего права.
- Земля предоставлялась в пользование. Определяют, сохраняется ли это право и каким способом его можно переоформить.
- Участок находится в аренде. Изучают договор, его срок, назначение земли и основания для приобретения собственности.
- Право на землю не оформлялось. Проверяют возможность предоставления участка собственнику здания.
Для Крыма и Севастополя особенно важна история документов, выданных до 2014 года. Современная выписка из ЕГРН может не отражать всей картины. В нашей практике восстановление истории домовладения и применение специального порядка оформления ранее построенного жилья помогли признать права на дом, землю и хозяйственные постройки. Это не пример обычного выкупа по статье 39.20 ЗК РФ, а пример того, почему сначала нужно проверить документы и выбрать основание оформления. Смотреть кейс «Признали права на недвижимость и земельный участок спустя 40 лет» →
Не стоит подавать заявление о выкупе, пока не проверено, нет ли у вас уже существующего права или основания для бесплатного оформления. Специальные правила предусмотрены, в частности, для отдельных случаев оформления земли гражданами под жилыми домами и переоформления ранее предоставленных участков. Их применение зависит от документов, дат и обстоятельств предоставления земли.
Если участок принадлежит другому частному собственнику, порядок получения государственной или муниципальной земли не применяется: нужно отдельно разбирать существующие права и отношения с владельцем участка.
2. Жилой дом или коммерческое здание: что меняется
Право оформить публичную землю без торгов предусмотрено не только для владельцев жилых домов. Им могут воспользоваться и собственники магазинов, складов, мастерских, административных и других зданий — при соблюдении установленных условий.
Но деление на «коммерческое» и «некоммерческое» само по себе недостаточно. Для оформления смотрят на назначение здания по документам, его фактическое использование, разрешённое использование земли и статус собственника.
Например, нежилой гараж для личного автомобиля не становится коммерческим объектом только потому, что в ЕГРН указано «нежилое». А использование жилого дома для получения дохода требует проверки конкретного вида деятельности и применимых к нему правил.
Основные различия следующие.
Для жилого дома
- Основание оформления. Помимо выкупа и аренды, проверяют специальные основания для регистрации или бесплатного предоставления земли гражданину.
- Использование участка. Соответствует ли оно размещению и эксплуатации жилого дома.
- Необходимая площадь. Учитывают размещение дома, доступ и обслуживание, историю предоставления участка.
- Цена и арендная плата. Проверяют применимые ставки и льготные условия.
Для магазина, склада, мастерской и другого объекта бизнеса
- Основание оформления. Проверяют основание предоставления собственнику здания; льготы для земли под жилыми домами автоматически не применяются.
- Использование участка. Допускает ли участок торговлю, хранение, производство или другую фактическую деятельность.
- Необходимая площадь. Дополнительно оценивают технологические проезды, погрузку, обслуживание оборудования и другие обоснованные потребности.
- Цена и арендная плата. Назначение участка и категория использования могут влиять на ставку, коэффициенты и размер платы.
Оформление земли не исправляет несоответствие её использования закону. Если на участке для размещения жилого дома фактически работает объект, для которого нужен другой вид разрешённого использования, вопрос необходимо разбирать отдельно. Обязанность использовать землю по назначению сохраняется и после выкупа.
При этом коммерческое использование здания само по себе не означает, что землю обязательно придётся получать через аукцион.
3. Любое ли здание даёт право оформить участок
Перед подготовкой земельных документов нужно проверить основание собственности на здание, его характеристики и фактическое состояние.
Особого внимания требуют ситуации, когда:
- объект числится в ЕГРН, но фактически разрушен;
- строительство не завершено;
- зарегистрирован только вспомогательный объект;
- имеются существенные расхождения между документами и фактической постройкой;
- законность строительства оспаривается.
Запись в ЕГРН о небольшой вспомогательной постройке не гарантирует право выкупить окружающую территорию. Верховный суд указывал, что наличие только вспомогательного объекта при отсутствии основного здания не создаёт такого права. Позиция Верховного суда.
Для незавершённого строительства предусмотрены отдельные основания и условия оформления земли. Переносить на него порядок для готового здания без проверки нельзя.
Если фактические изменения связаны с пристройкой или надстройкой, необходимо определить, какие сведения об объекте должны быть приведены в порядок и в какой последовательности оформлять здание и землю. Эту ситуацию мы разбираем в статье «Как оформить пристройку к дому: дачная амнистия, документы на землю и ограничения».
4. Какую площадь можно оформить и чем её обосновать
Собственник обычно рассчитывает оформить весь используемый двор или территорию предприятия. Однако существующий забор сам по себе не подтверждает право на землю внутри него.
Нужно обосновать площадь, необходимую и достаточную для эксплуатации здания. Свободная территория рядом, многолетнее фактическое использование или желание расширить бизнес сами по себе не дают права получить дополнительную землю.
При этом участок не должен автоматически ограничиваться контуром здания. Для эксплуатации нужны входы, доступ к стенам и коммуникациям, а в зависимости от назначения объекта — подъезды, площадки и другие обслуживающие территории.
Для обоснования применяют два основных подхода:
- Нормативный: необходимую площадь определяют с учётом применимых требований — например, к противопожарным разрывам, проездам, парковочным местам и другим элементам обслуживания.
- Эксплуатационный: учитывают сложившееся землепользование, назначение и особенности работы здания, расположение инфраструктуры, рельеф и другие характеристики территории.
Подготовку такого обоснования обычно поручают кадастровому инженеру. Результат оформляют в виде заключения с расчётами, схемами и пояснениями.
Предельная площадь, установленная ПЗЗ, сама по себе не означает, что собственнику положен именно такой размер. Вместе с нормативами необходимо учитывать документы о первоначальном предоставлении земли и законно сложившемся использовании участка.
Например, площадка для разгрузки действующего склада может быть необходима для его эксплуатации. Территория для строительства ещё одного склада — другая задача, требующая самостоятельного основания.
Обоснование лучше подготовить до подачи заявления. Оно помогает подтвердить необходимую площадь и предметно возражать, если орган власти считает её избыточной либо предлагает границы, в которых невозможно нормально пользоваться зданием.
5. Если участка ещё нет в кадастре или его границы не установлены
Сначала проверьте наличие кадастрового номера и сведений о границах. Это разные вопросы: номер может существовать, а координаты границ — отсутствовать.
Дальнейшая последовательность зависит от состояния участка.
Участок предстоит образовать. Определяют допустимые границы и документ, на основании которого возможно образование: проект межевания территории либо схему расположения участка. Проходят предварительное согласование предоставления, когда оно требуется, затем выполняют кадастровые работы.
Участок учтён, но границы требуют уточнения. Проверяют исходные документы, фактическое землепользование и сведения о соседних участках. Уточнение не должно подменять самовольное увеличение площади.
Участок сформирован, границы установлены. Если другие подготовительные действия не нужны, можно обращаться непосредственно за предоставлением земли.
Общая последовательность закреплена в статье 39.14 Земельного кодекса.
До оплаты кадастровых работ важно проверить, можно ли оформить участок в предлагаемых границах. Иначе собственник рискует получить комплект документов, который технически подготовлен, но не позволяет решить земельный вопрос.
6. Что дополнительно проверить в Крыму и Севастополе
Прежде всего устанавливают, какой орган вправе распоряжаться конкретной землёй. Это зависит от её принадлежности и распределения полномочий.
Затем проверяют:
- разрешённое использование участка;
- применимые ПЗЗ и документацию по планировке территории;
- красные линии и территории общего пользования;
- ограничения, связанные с побережьем, водными объектами и культурным наследием;
- права других лиц и существующие обременения.
Отдельно стоит учесть региональные и муниципальные акты. Они могут определять порядок расчёта арендной платы, цену выкупа, ставки, коэффициенты и льготные условия. Поэтому условия соседнего муниципалитета или расчёт из чужого договора нельзя автоматически переносить на свой участок.
Наличие ограничения не всегда означает запрет оформить землю. Нужно различать запрет передачи участка в частную собственность, ограничения строительства и условия эксплуатации существующего здания.
Например, основанием для отказа может стать нахождение всего участка в зоне, режим которой не допускает заявленную цель использования. Однако общей ссылки на «охранную зону» недостаточно: нужно установить её границы и конкретные требования. Основания отказа в предоставлении земли.
Для коммерческого объекта проверка должна учитывать фактическую деятельность. Возможность сохранить и обслуживать существующее здание ещё не означает возможность разместить на его территории любое производство, торговлю или дополнительную застройку.
7. Выкуп или аренда: как проверить стоимость и оспорить завышенную плату
Если закон допускает оба варианта, собственник выбирает подходящий способ оформления. Когда передача земли в частную собственность запрещена, возможность аренды проверяется отдельно.
Выкуп требует расходов на приобретение участка. После регистрации возникают обязанности собственника, включая уплату земельного налога при отсутствии льгот.
Аренда предполагает регулярную плату и соблюдение договора. Важны срок, разрешённое использование, порядок изменения платы и другие условия.
Какие правила определяют цену
Универсальной цены выкупа и единой арендной ставки для всей земли Крыма и Севастополя нет.
При предоставлении без торгов по общему правилу проверяют:
- федеральные правила — для земли в федеральной собственности;
- региональные — для земли в собственности субъекта РФ и участков, государственная собственность на которые не разграничена;
- муниципальные — для земли в муниципальной собственности.
Такое распределение предусмотрено статьёй 39.4 Земельного кодекса для цены продажи и статьёй 39.7 для арендной платы. Специальные федеральные правила также необходимо учитывать.
Для жилого дома и коммерческого объекта расчёт может различаться. Значение имеют разрешённое использование участка, категория приобретателя, применимые ставки и льготы.
Проверять нужно редакцию нормативного акта, относящуюся к соответствующему периоду расчёта. Новую ставку или коэффициент нельзя механически применять ко всем прежним начислениям.
Что проверить в расчёте
Запросите расчёт с указанием правового основания и проверьте:
- правильность выбранного нормативного акта и его пункта;
- площадь участка и используемую кадастровую стоимость;
- ставку, коэффициенты и основания льгот;
- соответствие расчёта разрешённому использованию участка;
- дату начала начислений и период применения каждого размера платы;
- основания и порядок изменения арендной платы.
Факт выставления счёта или направления проекта договора органом власти ещё не подтверждает правильность расчёта. Ошибка может заключаться как в арифметике, так и в применении неподходящей ставки, коэффициента или нормативного акта.
Если арендная плата завышена
В «Земельной миле» можно заказать аудит и оспаривание размера арендной платы за земельный участок. Мы анализируем договор, расчёты, применённые ставки и коэффициенты, региональные и муниципальные акты, оцениваем основания для перерасчёта и представляем интересы доверителя в споре. Подробнее — в разделе «Земельные и кадастровые вопросы».
Способ защиты зависит от причины завышения. В одной ситуации требуется исправить расчёт, в другой — разрешить спор об условиях договора, проверить законность применённого нормативного положения или отдельно разобраться с кадастровой стоимостью.
При наличии оснований также оценивается возможность возврата или зачёта переплаты. Это зависит от обстоятельств начисления и оплаты, применимых сроков и выбранного способа защиты.
Для первоначального разбора подготовьте договор со всеми дополнительными соглашениями, расчёты и уведомления об изменении платы, сведения об участке и платёжные документы. Если договор ещё не подписан — направьте его проект и предложенный расчёт.
Сравнивать выкуп и аренду следует после проверки исходных цифр. Иначе решение о покупке земли может оказаться основанным на арендной плате, размер которой можно было оспорить.
8. Если у здания несколько собственников
Общая собственность на дом, отдельные помещения в коммерческом здании или несколько зданий разных владельцев на одном участке требуют согласованного оформления земли.
Если участок неделимый, его по общему правилу приобретают в общую долевую собственность либо оформляют аренду с несколькими арендаторами.
Для приобретения собственности требуется совместное обращение соответствующих собственников. Начать процедуру оформления аренды может и один заинтересованный правообладатель: закон предусматривает привлечение остальных. Правила оформления земли при нескольких владельцах.
Владелец одного помещения не может оформить весь обслуживающий здание участок исключительно на себя.
Если собственники хотят получить отдельные участки, нужно сначала проверить допустимость раздела: возможность самостоятельного использования, доступ, расположение объектов и соблюдение требований к границам. Забор между фактически используемыми частями двора этого вопроса не решает.
Для земли под многоквартирным домом действует отдельный порядок.
9. Куда подавать заявление и что проверить перед регистрацией
Предоставление земли решает уполномоченный орган власти - МИЗО, ДИЗО и соответствующие структурные подразделения муниципалитетов. Росреестр регистрирует возникшее право, но сам не принимает решение продать или передать вам публичный участок.
Заявление подают в орган, распоряжающийся землёй, — непосредственно, через МФЦ или электронный сервис, если соответствующий способ предусмотрен.
В заявлении должны быть правильно указаны участок, требуемое право и основание предоставления без торгов. Состав приложений зависит от ситуации; часть сведений запрашивается между ведомствами.
Для подготовки обращения понадобятся имеющиеся документы о правах на здание и землю, кадастровые сведения, документы о ранее пройденном предварительном согласовании и другие подтверждения выбранного основания. Если действует представитель, необходимо оформить его полномочия.
Получив договор, проверьте кадастровый номер, площадь, цену или арендную плату, назначение участка, ограничения и обязанности сторон. Ошибки лучше устранять до подписания.
После оформления собственности проверьте запись в ЕГРН. При аренде необходимо выполнить требования о государственной регистрации договора, когда она обязательна.
10. Что делать, если в оформлении земли отказали
Причины отказа бывают разными: неподтверждённое право на здание, спорная площадь участка, несоответствие разрешённого использования, ограничения территории, права других собственников или недостатки представленных документов. Иногда причина заключается в неправильном применении закона самим органом власти.
Универсального ответа на любой отказ нет. Каждый участок имеет свою историю, документы, границы и ограничения. Поэтому оценивать нужно конкретное решение применительно к конкретному объекту.
Если вы получили отказ, обратитесь в юридическое бюро «Земельная миля». Для первоначального разбора направьте:
- отказ со всеми приложениями;
- поданное заявление и приложенные к нему документы;
- сведения о здании и участке;
- имеющиеся схемы, планы и прежнюю переписку с органом власти.
Мы проверим основания отказа, сопоставим их с документами и определим дальнейшие действия. В зависимости от ситуации это может быть дополнение документов, корректировка границ и обоснования площади, повторное обращение либо судебное оспаривание.
Обращение в суд должно решать конкретную задачу. Отмена отказа не всегда означает немедленное предоставление земли: результатом может стать обязанность органа повторно рассмотреть заявление. Поэтому способ защиты выбирают с учётом того, какое право необходимо восстановить и какой результат можно получить.
С чего начать собственнику
Соберите документы на здание и землю, выписки из ЕГРН, старые планы, договоры и переписку с органами власти.
Для коммерческого объекта также опишите фактическую деятельность: что расположено в здании, как используется прилегающая территория, какие подъезды, площадки и коммуникации необходимы для работы.
В «Земельной миле» мы поможем определить подходящее основание оформления, проверить необходимую площадь, условия выкупа или аренды и препятствия для предоставления участка. Если отказ уже получен или арендная плата вызывает сомнения — разберём эти вопросы применительно к вашей недвижимости.
Александр Махалин, управляющий партнёр юридического бюро «Земельная миля»
Смотрите также
Как градостроительные документы влияют на возможности использования земли.
Как провести межевание, согласовать границы и внести сведения в ЕГРН.
Нужно оформить землю под зданием?
Подготовьте кадастровые номера участка и здания, документы на недвижимость и ответ уполномоченного органа, если уже обращались. Обсудим возможный порядок оформления прав на землю.
